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La FNPI au Club de L’Economiste - Immobilier: Les ingrédients de la relance

Par Amin RBOUB | Edition N°:5787 Le 22/06/2020 | Partager
Le confinement fait émerger le besoin d’être «mieux logé»
Les transactions chutent de 95% et 90% des chantiers à l’arrêt
Une série de mesures pour redémarrer la machine

En pleine crise sanitaire (Covid-19), la Fédération des promoteurs immobiliers se mobilise. Au lieu de s’inscrire dans un discours de doléances corporatistes, la profession analyse les effets de cette crise qui a lourdement impacté le secteur, mais en tire aussi des enseignements et apprioporte des solutions pour une relance de l’activité dans les meilleurs délais. Invités au Club de L’Economiste, trois vice-présidents de la FNPI, Rachid Khayatey, Karim Ammor et Anis Benjelloun, ont décrypté l’état des lieux du marché de l’immobilier, les scénarios post-Covid ou encore les pistes et outils de la relance. «Le secteur a été mis à rude épreuve, les promoteurs sont lourdement impactés par le Covid. Nous avons compilé une série d’indicateurs qui le démontrent. A titre d’exemple, 90% des chantiers sont à l’arrêt, les transactions ont enregistré une chute drastique de l’ordre de 95%. Plus encore, l’ensemble de la chaîne de valeur (architectes, topographes, notaires, bureaux d’études...) sont à 90% à l’arrêt. Plus inquiétant encore, 9% de la maîtrise d’oeuvre se déclare à l’arrêt total de l’activité. Il s’agit là d’entreprises qui ont mis la clé sous le paillasson...», tient à préciser Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI. Selon ce promoteur qui plus est architecte DPLG, bien avant le Covid, le secteur avait connu une crise structurelle qui a duré longtemps avec un ralentissement des transactions, des stocks importants d’invendus, un attentisme sans précédent, voire un blocage psychologique. «C’est un véritable électrochoc, un séisme qui a mis à plat tous les acquis d’un secteur qui contribue pour plus de 14% du PIB!» poursuit Khayatey. Mais à un moment ou à un autre, il va bien falloir rebondir. «Pour la politique de relance, notre stratégie est centrée sur le client. C’est-à-dire nous focalisons le client pour mieux comprendre les évolutions de la demande et des comportements. La période Covid-19 nous a démontré que les clients ont arrêté d’exprimer la demande et de venir dans les chantiers puisqu’ils étaient confinés. Plus important encore, l’échelle de la pyramide de Maslow, dans ce contexte assez particulier, nous renseigne que les besoins des clients ne sont pas prioritairement dans l’acquisition d’un logement... pour le moment. Les besoins prioporterisent d’abord la préservation de la santé, la sécurité, l’alimentation/nourriture... Bien entendu, le corollaire de se nourrir est de retrouver un travail post-Covid. Mais le logement arrive en 4e position», explique Karim Ammor, vice-président de la FNPI. Selon ce membre dynamique de la CGEM, des études sociologiques récentes, effectuées non seulement au Maroc mais aussi à l’international, renseignent sur des évolutions majeures dans la future demande. «Le confinement fait émerger de nouveaux critères et pré-requis. Il fait réaliser aux gens qu’il va falloir être mieux logés ou plutôt logés autrement, avec plus d’espace, plus de terrasse, un jardin, des balcons... En résumé, plus d’oxygène. Ceci est un signal fort qui plaide en faveur de l’émergence de nouveaux besoins et de l’option de loger autrement, voire loger ailleurs», analyse Ammor. «A la FNPI, nous sommes justement en train de travailler sur cette matrice située entre loger autrement et loger ailleurs pour enclencher une bonne dynamique de relance», poursuit-il.

Moyen standing

Parmi les pistes de relance du marché, la FNPI défend une nouvelle vision afin de développer une offre de moyen standing dédiée à la classe moyenne qui est le socle de l’économie. Selon Anis Benjelloun, vice-président: «la demande est là, elle est même exprimée de façon importante. Mais le problème du foncier et des plans d’aménagement grèvent le développement de ce segment. Et comme il n’y a pas d’offre, la classe moyenne se rabat sur le logement social ou la périphérie des grandes villes... Il va falloir donc adopter une approche régionale, permettre plus de flexibilité sur les procédures administratives, urbanistiques, architecturales... afin de permettre aux promoteurs de produire plus de mètres carrés, et surtout réduire le coût du foncier. A partir de là, l’enjeu est de mettre en adéquation le foncier libéré et la demande potentielle de manière plus rationnelle. Pour ce segment des plus porteurs, la proposition de la FNPI repose sur un bien à 6.000 DH le m2 pour un prix d’acquisition qui oscille entre 500.000 et 600.000 DH avec une échéance bancaire de l’ordre de 30% du revenu. Les superficies devront varier, selon les villes, entre 70 et 100 mètres carrés répartis entre 2 et 3 pièces en plus de commodités et espaces verts. Pour y arriver, «l’Etat devrait mobiliser du foncier, optimiser les normes d’urbanisme en libérant la hauteur (verticalité et densité) et les espaces verts», précise Anis Benjelloun qui donne l’exemple de Tanger. Pour l’heure, «il y a un frein à la hauteur. L’urbanisme au Maroc est complètement figé horizontalement. Or, la ville durable est à la hauteur», regrette Khayatey. 

Amin RBOUB

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