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    Economie

    Un nouveau référentiel des prix de l’immobilier

    Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5512 Le 09/05/2019 | Partager
    Il sera actualisé chaque semestre avec les professionnels
    Les promoteurs proposent de tenir compte des «changements conjoncturels»
    L’argus sera appliqué dès ce mois de mai à Casablanca
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    Bien qu’elle ait été annoncée par le ministre des Finances lors des 3es Assises de la fiscalité, qui se sont tenues les 3 et 4 mai, l’élaboration d’un nouveau référentiel des prix de l’immobilier n’attendra pas l’avant-projet de loi de programmation fiscale.

    Le nouvel «argus» de l’immobilier entrera en vigueur dès ce mois de mai à Casablanca avant d’être étendu à d’autres villes. L’argus de l’immobilier a été élaboré sous la responsabilité commune de la Direction générale des impôts (DGI) et de l’Agence nationale de la conservation foncière. Il est censé mieux refléter la réalité du marché de l’immobilier en s’appuyant sur les prix figurant sur les contrats de vente.

    Le référentiel sera actualisé chaque semestre de manière concertée avec les professionnels, dont les promoteurs immobiliers et les notaires. «Nous espérons qu’il corrigera les travers du dispositif actuel et qu’il tiendra compte des changements conjoncturels car les prix se sont effondrés dans certaines villes comme Marrakech et se sont corrigés dans d’autres comme Casablanca ou Rabat», suggère un membre de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Le dispositif actuel avait été élaboré par la DGI, l’ANFCC, la FNPI, Bank Al-Maghrib, l’Agence urbaine de Casablanca, le ministère de l’Habitat et la Chambre des notaires.

    Le nouvel indicateur remplacera donc celui qui avait été mis en place pour la ville de Casablanca par l’administration fiscale en janvier 2015 et actualisé en février 2016. Aujourd’hui, le document couvre 54 villes. Mais il ne couvre pas à 100% l’ensemble des rues et communes d’une même ville.

    A noter également qu’il exclut les appartements à usage professionnel, les villas et maisons à vocation professionnelle ou commerciale, le logement social, le logement destiné au recasement des bidonvillois, les terrains non lotis, les terrains à usage industriel.

    Le référentiel sert de base de calcul des droits et taxes sur toutes les cessions de biens immeubles à usage d’habitation. Il permet également au marché d’avoir le même niveau d’information que l’administration fiscale et d’éviter des redressements de valeur.

    Le référentiel vise à lutter contre la pratique du black dans les transactions immobilières, dont beaucoup sont caractérisées par la sous-déclaration du prix. Dans la pratique, il a créé beaucoup de dégâts dans le secteur. «Si le prix proposé par l’acheteur potentiel est inférieur à celui fixé par le référentiel, le promoteur ou le propriétaire du bien immeuble préfère ne pas vendre parce qu’il sera redressé», explique un expert-comptable.

    Plus aucune transaction immobilière n’est effectuée sans consultation préalable de cet indicateur. Ce qui bloque souvent les ventes. Il n’y a pas longtemps, les propriétaires pouvaient vendre rapidement un bien immeuble pour investir dans un autre secteur et ce, sans se poser trop de questions sur le niveau d’IR sur profits immobiliers ni les droits d’enregistrement. Mais l’administration a souvent la main lourde et impose de douloureux redressements.

    Prix ou valeur?

    Bon nombre de promoteurs immobiliers affirment que les prix consignés dans le référentiel dépassent largement ceux du marché. Alors qu’ils ont été retenus à titre indicatif, les prix du référentiel sont utilisés comme base réglementaire des transactions. L’on doit faire le distinguo entre les notions de prix et valeur. Le premier étant celui auquel une transaction est réalisée, dont les conditions diffèrent selon les cas. Le second correspond plutôt à une estimation du fisc. Tel qu’il est appliqué sur le terrain, le référentiel actuel ne tient pas compte des caractéristiques de chaque immeuble selon son emplacement, ses équipements, son état… En effet, un même immeuble situé à l’angle peut être mieux valorisé sur un côté (une grande artère, par exemple) qu’un autre sur une ruelle. Une même zone couverte par le référentiel peut également être déclinée en plusieurs secteurs qui n’ont pas tous la même valeur marchande. L’administration fiscale portugaise tient même compte du niveau d’ensoleillement d’un appartement, par exemple, pour déterminer le taux d’impôt à appliquer. Le différentiel peut atteindre 20%.
    De plus, le classement des biens immeubles par âge ne renseigne pas tout à fait sur leur état de vétusté et donc sur leur prix de vente. Le référentiel ne s’appuie pas non plus sur la présence de certains équipements tels que le garage, l’ascenseur, la proximité des commerces, des moyens de transport…  Autant de critères qui font la valeur d’un bien immeuble par rapport à un autre.

                                                                              

    Pourquoi ne pas activer le droit de préemption?

    De nombreuses transactions ne sont pas concrétisées en raison du décalage entre le prix convenu entre acheteur et vendeur, d’une part, et celui prévu par le référentiel de l’immobilier, d’autre part. Ce qui fait de cet indicateur un faiseur du marché.

    «Cet écueil, que d’aucuns considèrent comme rédhibitoire, devrait pousser à explorer d’autres voies pour lutter contre la sous-déclaration. Une de ces voies résiderait en l’opérationnalisation du droit de préemption que l’article 143 du Code général des impôts accorde à l’Etat.

    Un droit dont l’effet dissuasif est, à l’état actuel, quasi nul du fait de son inutilisation en raison des difficultés que pose sa mise en œuvre. Ce droit peut, pourtant, être opérationnalisé par sa délégation à des préempteurs délégués qui pourraient être des institutionnels (Direction des domaines de l’Etat, CDG,…), comme des opérateurs privés sélectionnés sur la base d’un cahier des charges permettant de s’assurer de leur sérieux et de leur capacité financière: compagnie d’assurances, fonds d’investissement…», suggère Salah Grine, expert-comptable.

    Hassan EL ARIF

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