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Razzia des Marocains sur l’immobilier espagnol

Par L'Economiste | Edition N°:3795 Le 31/05/2012 | Partager
C’est le moment d’acheter, selon un expert
Des prix moins chers qu’au Maroc!
Villas, appartements, studios… Les opportunités de la péninsule

Pour les villas à la Costa del Sol, les prix chutent presque de moitié. Entre les prix actuels et ceux pratiqués avant la crise les écarts sont de 40% en moyenne

L’heure est au rabais! Le marché immobilier espagnol n’a jamais été aussi attractif et accessible pour les Marocains. Villas, appartements, duplex, studios… l’offre défie toute concurrence et les opportunités à la Costa del Sol sont parfois plus intéressantes comparées aux prix excessifs pratiqués en ce moment à Casablanca, Rabat, Marrakech ou encore Tanger. Depuis quelques semaines, les annonces et les tarifs d’agents immobiliers espagnols -par presse interposée et sur le Web- défient toute concurrence. Depuis, nombreux sont les Marocains très friands de ce type d’offres vu les niveaux excessifs de prix pratiqués de ce côté de la Méditerannée.  Mais si les prix ne baissent pratiquement pas au Maroc et le rapport qualité/prix n’est souvent pas justifié, en Espagne les standards de qualité sont plus que satisfaisants.
Mieux encore,  la chute des prix ne fait que commencer dans la Péninsule ibérique. Selon les prévisions, ces corrections risquent de se poursuivre jusqu’en 2015. Selon Saâd Tazi, agent immobilier marocain basé en Espagne et qui opère sur Marbella, Puerto Banus et Fungirola, «les offres de prix n’ont jamais été aussi intéressantes.
L’immobilier espagnol connaît des chutes sans précédent surtout dans la Costa del Sol. Et c’est le moment d’acheter pour ceux qui veulent acquérir une résidence secondaire. Surtout que les niveaux actuels des prix sont moins chers comparés à ceux pratiqués au Maroc», confie le patron de l’agence Sea Spain Morocco (SSM). Le professionnel marocain de l’immobilier espagnol précise que la valeur moyenne actuelle d’un appartement est autour de 100.000 euros dans la Costa del Sol. Sachant que la structure d’un appartement espagnol typique correspond à la configuration  F3 (2 chambres, salon/séjour et terrasse). A l’origine de ces chutes des prix, les stocks d’appartements invendus qui tournent autour de 30.000 à la Costa del Sol. Sur l’ensemble de la Péninsule ibérique, l’on estime le stock d’invendus à 1 million d’appartements. Du coup, les promoteurs sont contraints d’écouler les volumes d’invendus qui mobilisent des fonds lourds, précise Saad Tazi. Dans le moyen standing par exemple, l’on parle d’un prix moyen de 180.000 euros. Généralement, le prix moyen par mètre carré oscille autour de 1.700 euros.
En fait, les corrections des prix remontent en Espagne à  2008. «D’ailleurs, la demande des Marocains a atteint son pic cette année-là, surtout en Andalousie», tient à préciser l’expert en immobilier.
Mais les prix ont commencé réellement à s’effondrer en 2011. A en croire des professionnels sur place, des baisses de l’ordre de 10% par an ont été enclenchées depuis 2008 avant d’atteindre leur pic cette année. Les baisses sont encore plus importantes dans la Costa del Sol où elles avoisinent  40% de moins que les prix pratiqués il y a 5 ans. A titre d’exemple, un appartement haut standing à Puerto Banus (Marina Banus exactement), vient d’être cédé à 300.000 euros alors qu’il valait 600.000 à 700.000 il y a 5 ans. Cette année, selon les prévisions, les prix risquent de chuter encore de 10%. Ce qui explique l’engouement sans précédent pour ce type d’acquisition: Anglais, Français, Marocains et même Russes… sont nombreux à flairer la bonne affaire surtout en Andalousie. Il y a aussi la communauté des MRE basés en France, Belgique, Italie ainsi que la communauté juive de Casablanca et leurs coreligionnaires d’origine marocaine installés en France. Mais si les Marocains sont nombreux à vouloir acquérir un pied à terre chez les voisins du Nord, c’est surtout parce que c’est le moyen le plus sûr d’avoir une carte de séjour en Espagne. En fait, l’acquisition d’un logement permet d’avoir un numéro d’identification pour pouvoir enregistrer le bien et s’acquitter ensuite des différentes taxes et impôts.
Ce qui a une valeur fiscale sans plus, mais cela permet aussi d’aspirer ultérieurement à la résidence. Sauf que  l’expérience démontre que les Marocains désireux d’acquérir un logement en Espagne butent sur l’épineuse question de transfert de fonds.
Depuis l’avènement du Parti populaire, les banques exigent des justificatifs sur la provenance du cash lorsqu’il dépasse 2.500 euros. Du coup, les acquéreurs potentiels se rabattent sur des circuits «parallèles» de transfert moyennant des commissions salées. Mais souvent, cela ne résout pas pour autant la question de justificatifs de la provenance. Là encore, certains innovent et parviennent à trouver la bonne parade. S’il y a plus de contrôle sur le cash en Espagne, c’est parce que ce phénomène a été en grande partie à l’origine de la crise. Les transactions se faisaient souvent en espèces. Ce qui ne permettait pas d’avoir une perception réelle de la valeur du marché immobilier.
La première motivation d’achat d’un bien immobilier par les Marocains se justifie par le besoin d’une résidence secondaire dans un environnement attractif, balnéaire en l’occurrence qui plus est en Europe. Il y a ensuite ceux qui ont l’intention de placer leur argent pour une meilleure plus-value dans quelques années. Sauf que ces derniers risquent de déchanter rapidement. Selon Saad Tazi, «les corrections actuelles de prix ont permis de revenir à la réalité des prix, c’est-à-dire les niveaux de tarifs pratiqués dans les années 90». Autrement dit, poursuit l’expert, des fourchettes autour de 90.000 euros l’appartement. Or, même si les prix augmentent sur le long terme, ils ne pourront plus être dans les proportions surdimensionnées et la bulle d’il y a 5 ans.
De sources concordantes, tout porte à croire que l’immobilier espagnol poursuivra son trend baissier, du moins tant que les stocks des logements invendus dépassent 1 million d’unités. Et cerise sur le gâteau, les banques en difficulté (Bankia en l’occurrence dont le gouverneur vient d’être remercié) sont contraintes de faire des concessions pour écouler les gros stocks d’appartements saisis. Les taux actuels de crédit immobilier sont de 4,5% minimum pour le taux variable et 7 à 8% pour le taux fixe. Bien évidemment, ce sont des crédits hypothécaires. Fort heureusement, les banques espagnoles accordent encore des crédits à des Marocains même s’ils ne sont pas résidents. L’effet crise immobilière et financière conjugué au taux de chômage font que les saisies de biens immobiliers se multiplient de jour en jour et alimentent les sorties tonitruantes des Los Indignados (Les Indignés).
Un mouvement qui a des relais forts auprès de la société civile et des juristes dont le lobbying est très redouté par les banques espagnoles lors de l’exécution des saisies de biens immobiliers. Parallèlement, les entreprises spécialisées dans la promotion immobilière mettent de plus en plus les clés sous le paillasson. Du coup, la main d’œuvre alimente les rangs des chômeurs lorsqu’elle ne peut pas se rabattre sur l’agriculture (viticulture, oléiculture, agrumes…)

Acquéreurs: Les pièges à éviter!

Si vous vous êtes décidés à acquérir un bien immobilier dans la Péninsule ibérique, il va falloir rester très vigilants. D’abord, vérifier qu’il n’y a pas de dettes ou d’hypothèque sur le bien en question. Si c’est le cas, le nouveau propriétaire devra s’acquitter de toutes les dettes. Par ailleurs, il est impératif de recourir aux services d’un avocat. Ce dernier devra vous conseiller dans votre décision d’achat, vous renseigner sur les lois espagnoles et vous confirmer la totalité des coûts relatifs à l’acte d’achat. L’avocat permet aussi de passer au peigne fin les clauses du contrat. Mais avant de recourir aux services d’un avocat, renseignez-vous d’abord sur les honoraires sur les transactions immobilières telles que pratiquées en Espagne. Autre détail important, en cas de refus de financement de crédit immobilier par une banque espagnole, assurez-vous que le promoteur ou l’agent immobilier s’engage à vous restituer l’apport initial. Enfin, renseignez vous sur les impôts et taxes liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Amin RBOUB

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