Nawfal Bendefa-Président de Aradei Capital

La cotation d’Aradei Capital n’est pas une surprise. Elle était attendue depuis quelques temps. Aujourd’hui, la foncière franchit le pas de la Bourse pour financer son projet de croissance. L’opération dont les souscriptions s’étalent du 1e au 4 décembre permettra d’être cotée dès 14 décembre. Nawfal Bendefa, président de la nouvelle recrue de la Bourse explique dans cet entretien exclusif les motivations de cette IPO, son business plan et ses perspectives de croissance. 

- L’Économiste: Comment jugez-vous le timing de cette IPO. N’était-il pas judicieux d’attendre un contexte plus favorable?

- Nawfal Bendefa: Je qualifie le timing de l’introduction en Bourse idéal. D'abord, la cotation fait partie de la vision depuis sa création en 2014. Il s'agit d'une étape importante dans l’histoire de la société à un moment où elle réalise de la croissance sur les cinq dernières années. Dans la vision des actionnaires fondateurs, il fallait, à un moment ou un autre, partager cette croissance avec le marché boursier. C’est un point d’étape important. Il se trouve qu’il intervient aujourd’hui. L’idée est de financer notre croissance et cela coïncide avec cette période covid. Par ailleurs notre timing est opportun dans la mesure où nous sommes à la veille d'efforts qui vont être déployés pour le financement d'une relance économique et d'une prochaine vague de croissance. Dans ce cadre, les foncières dans le monde ont toujours été performantes dans les sorties de crise et le financement de la croissance puisqu’elles financent plusieurs secteurs. C'est dans ces moments-là que les foncières doivent être actives et en pleine croissance.

- Quid de la valorisation. N’était-elle pas trop élevée?

- Non certainement pas! Une équipe de banques d’affaires a bien analysé le sujet et les transactions historiques et notamment les opérations récentes comme l’entrée de PIC au capital.

- A quel point Aradei a été impactée par la crise sanitaire?

- La crise sanitaire a eu des impacts à la fois positifs et négatifs. Notre focus premier était, tout d’abord, de s'assurer du respect des mesures sanitaires et de la sécurité de nos clients et partenaires. S’en est suivi la fermeture des commerces non essentiels pendant trois mois. Ces commerces constituent la moitié du chiffre d’affaires de la société. Cela s'est traduit, comme vous avez pu le constater dans notre communication financière, par une baisse de plus de 11% du chiffre d'affaires au premier semestre et de 9,5% au troisième trimestre. L'impact positif de la crise intervient au niveau de recrutement de clientèle qui était avant la covid orientée vers d’autres marchés. Aujourd’hui, nous assistons à une migration de cette clientèle vers les marchés moderne de commerce. Et c’est une très bonne nouvelle car nous pourrons compter sur une clientèle supplémentaire à la sortie de cette crise. Donc la demande va se poursuivre. A cela s’ajoute notre partenariat de développement avec le groupe Label'Vie qui est à la fois un de nos actionnaires et notre principal locataire. Nous profitons ainsi d’un plan de développement qui est en effervescence et qui s'est traduit au cours des deux dernières années par de nombreuses ouvertures (ndlr: Dar Bouazza, Témara, Agadir…).

- Et les opportunités...

- La crise va également permettre l’émergence de deux nouvelles tendances. La première est celle de la séparation des murs et des opérations chez de nombreux industriels à l’image de ce qu'a fait le groupe Label’Vie (ndlr: sale and lease-back). Cela va favoriser notre plan de développement puisque nous achetons les murs et les mettons en location. La seconde tendance qui est liée à la première, est celle des OPCI. Aradei, qui n’est pas un OPCI, compte investir dans ces instruments.

- Le montant de l'IPO est-il suffisant pour financer toute cette croissance à venir ?

- Le montant de l’augmentation de capital a été déterminé par les besoins de la société en fonction de son pipeline de développement et ce qu’elle a sécurisé comme opportunités d’investissement. Nous sommes très pointilleux sur ce point. Nous voulons avoir le montant exact pour financer notre croissance ni plus ni moins. Or, lorsque nous avons sondé le marché, nous avons senti une appétence pour une sortie plus importante. C’est à ce moment-là que nous avons sollicité nos actionnaires pour céder une partie sur le marché. Naturellement la BERD, dont la vocation est d’aider au démarrage, a cédé près de 25% de ses participations (ndlr: pour 100 millions de DH).

- Comment vous positionnez-vous comme valeur?

- En regardant notre historique, nous sommes une action qui a beaucoup augmenté et qui sert un rendement régulier. Nous sommes une foncière qui fait du développement, qui détient un patrimoine immobilier important, adossée à un acteur en croissance continue. Nous sommes donc une foncière bâtie pour de la croissance et du rendement. Jusqu’ici, nous avons eu une rentabilité importante et il n’y a pas de raison que cela cesse.

- La moitié de vos revenus provient d’une seule entité. N’est-ce pas un facteur de risque?

- Le groupe Label Vie génère à peu près 50% des loyers que nous percevons. Sa part est en forte baisse ces dernières années puisque nous étions à 100% il y a cinq ans. Il y a un travail de diversification des locataires qui se poursuit. Cela dit, la quote-part de Label Vie dans les loyers nous a permis d’être résilients face à la crise sanitaire parce que le secteur de la distribution alimentaire était moins affecté. Nous avons un plan de développement et de croissance avec Label’Vie qui nous rend plus fort. Dans le futur, nous avons plusieurs projets dans de nouvelles catégories d’actifs. Nous nous diversifierons aussi en dehors du périmètre de Label’Vie. Nous tablons sur une diversification sectorielle, mais aussi sur celle des locataires et donc des sources de revenus de la foncière.

Pas de projet en Afrique pour le moment 

Cette levée de fonds en Bourse va financer des projets identifiés au Maroc. L’ouverture à l’analyse de projets à l’international fait partie de la stratégie. Nous serons attentifs à des opportunités qui pourraient se présenter sur le reste du continent africain notamment. Nous sommes en mode «watch» sur l’expansion à l’international. Nous avons un pipeline marocain qui est très actif et qui a notre priorité aujourd’hui.