Pour réduire le contentieux et les tensions avec les contribuables à l’occa­sion de la cession de biens immobiliers, l’Administration fiscale a entrepris, ces dernières années, la mise en place de ce qui est communément appelé le «référen­tiel de l’immobilier» qui fixe, par quar­tier, une estimation de la valeur de chaque type de bien immobilier et ce, pour un certain nombre de villes en attendant de l’étendre à l’ensemble du Royaume.

La préemption déléguée

Seulement, ce qui participait d’une intention des plus louables s’avère poser de sérieux problèmes à tous ceux qui, pour une raison ou une autre, cèdent un bien à un prix inférieur à celui du réfé­rentiel. Ils courent systématiquement un risque de redressement fiscal. Un des cas les plus caractéristiques est celui des personnes endettées souhaitant céder par eux-mêmes, et rapidement, leurs biens hypothéqués pour éviter la vente aux en­chères publiques et la mauvaise publicité qui va avec.
Certes cela ne représente qu’une com­pilation de «prix moyens retenus pour le calcul des droits et taxes et [qui] ne consti­tuent en aucun cas une évaluation directe d’un bien immobilier donné». Mais ce référentiel n’en demeure pas moins, dans la pratique, tant pour certains agents de l’Administration fiscale que pour certains cédants, le minimum en dessous duquel on ne doit pas vendre.
De l’avis de nombre d’obser­vateurs et de professionnels de l’immobilier, le référentiel est devenu ce qu’il ne doit pas être: «un faiseur de marché» entravant la fixation des prix par la seule loi qui vaille dans un marché libre, celle de l’offre et la demande.
Cet écueil, que d’aucuns consi­dèrent comme rédhibitoire, devrait pousser à explorer d’autres voies pour lutter contre la sous-déclara­tion.
Une de ces voies résiderait, à notre humble avis, dans l’opéra­tionnalisation du droit de préemp­tion que l’article 143 du Code gé­néral des impôts accorde à l’Etat. Un droit dont l’effet dissuasif est, à l’état actuel, quasi nul du fait de son inutilisation en raison des difficultés que pose sa mise en oeuvre.
Ce droit peut, pourtant, être opérationnalisé par sa délégation à des «préempteurs délégués» qui pourraient être des institution­nels (Direction des domaines de l’Etat, CDG,…), comme des opérateurs privés sélectionnés sur la base d’un ca­hier des charges permettant de s’assurer de leur sérieux et de leur capacité finan­cière (compagnie d’assurances, fonds d’investissement,…).

Les bénéfices à attendre de cette «préemption déléguée» seront mul­tiples:

1° amener plus de transparence dans les transactions immobilières par la mise en oeuvre de l’article 143 du Code général des impôts;
2° pallier les effets négatifs du «Réfé­rentiel des prix de l’immobilier » (orien­tation du marché, entrave à la régulation du marché par le jeu de l’offre et de la demande, dissuasion de ceux qui vou­draient céder à des prix inférieurs à ceux du référentiel,…);
3° alléger la charge de l’Administra­tion fiscale;
 4° améliorer les relations avec les contribuables en protégeant ces derniers des redressements indus;
5° augmenter les recettes fiscales (TPI et Droits d’enregistrement) par l’élargissement de la base imposable;
6° créer un nouveau métier permettant la création d’un certain nombre d’emplois
 (avec des préempteurs nationaux opérant avec des antennes régionales,…);

(1)Pour défrayer le préempteur évincé, une commission devrait lui être versée par prélèvement d’une quote-part sur l’augmentation du prix de cession.

Pour assurer les meilleures condi­tions à sa mise en oeuvre, la préemption déléguée devrait être:
1- limitée, dans un premier temps, pour l’expérimentation, à une ville et aux transactions immobilières d’une certaine importance;
2- optionnelle pour permettre une certaine discrétion pour ceux qui le sou­haiteraient mais qui accepteraient, ipso facto, la possibilité d’un redressement du prix de vente par l’Administration;
3- exercée, pour ne pas allonger la durée des transactions, dans un délai rai­sonnable et tenant compte de la particu­larité et l’importance des biens à céder;
4- assortie, à l’instar des OPCI, d’in­citations fiscales pour y attirer, le cas échéant, les opérateurs privés.

Que dit le code?

Article 143 du Code général des impôts: «Indépendamment du droit de contrôle prévu à l’article 217, le ministre chargé des Finances ou la personne déléguée par lui à cet effet peut exercer, au profit de l’Etat, un droit de préemption sur les immeubles et droits réels immobiliers ayant fait l’objet d’une mutation volontaire entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, à l’exclusion des donations en ligne directe lorsqu’il estime insuffisant le prix de vente déclaré ou la déclaration estimative et que le paiement des droits établis sur estimation de l’administration n’a pu être obtenu à l’amiable».