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    Analyse

    Immobilier de bureaux: Le palmarès par quartier à Casablanca

    Par Amin RBOUB | Edition N°:5618 Le 21/10/2019 | Partager
    Regain d’intérêt pour le centre-ville
    Quartier central des affaires, Sidi Maârouf, Aïn Sebaâ... la demande à la loupe
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    Le marché des bureaux neufs se stabilise à 200.000 m2 d’encours de productions dans le Grand Casablanca. Il affiche une demande placée de plus de 87.000 m2. Ce qui permet aux utilisateurs nationaux et internationaux de s’implanter et confirmer le rôle de Casablanca en tant que porte d’entrée du continent

    «Après une année quasi blanche de lancement de nouvelles opérations, la zone QCA (quartier central des affaires) a connu une renaissance en 2019 avec le lancement de 10 nouveaux chantiers», déduit une analyse du cabinet Deloitte. A l’inverse, la commercialisation marque le pas à un niveau très faible.

    Ce regain d’intérêt pour le quartier central des affaires est porté par le lancement de deux grandes opérations: l’immeuble Longchamp (Beauséjour-Ferme Bretonne), qui représente la plus grande mise en chantier (plus de  13.000 m2) et l’ensemble Abdelmoumen Office.

    Un parc qui injecte plus de 15.000 m2 via trois immeubles mitoyens. Il va sans dire, le boulevard Abdelmoumen constitue l’un des axes majeurs de la zone centrale des affaires de Casablanca (QCA). Il accueille cinq opérations totalisant 21.000 m2. Malgré le regain d’intérêt, le centre de la métropole compte deux chantiers à l’arrêt qui totalisent plus de 5.200 m2.

    Ceci étant, le rythme des livraisons devrait retrouver son niveau d’antan: 46.000 m2 devraient arriver sur le marché à fin 2020, dont 19.000 m2 d’ici fin 2019.  Seul bémol, malgré la dynamique des chantiers et des livraisons, la commercialisation aura été quasi nulle sur le début de l’année. A peine un millier de mètres carrés placés. L’an dernier, à la même période, le taux de commercialisation était autour de 30%, contre 50% en 2017 et 40% en 2016.

    Au 31 mars dernier, «les chantiers recensés marquent probablement un tournant avec l’apparition de nouveaux investisseurs institutionnels (hors personnes physiques) qui se positionnent sur Casa QCA en lançant des opérations tertiaires», précise l’étude Deloitte. Hors le quartier central des affaires, l’offre a retrouvé un volume élevé de livraisons au-dessus des années 2014 à 2017. Sur cette zone-là, il y a 14 chantiers en cours. Soit un volume global de 38.000 m2 à fin mars dernier.

    En revanche, l’évolution de la production neuve y a enregistré une baisse de 36% par rapport à 2018. Selon Deloitte, cet encours de production devrait repartir à la hausse dès le 3e trimestre compte tenu du lancement des tours CFC sur le périmètre du pôle Casa Anfa, souligne l’analyse.

    Par ailleurs, le volume des livraisons (47.000 m2) a enregistré une croissance exponentielle cette année sur cette zone (plus de 4 fois le volume de 2018). Cette hausse s’explique par la livraison des quatre tours Marina Marjane situées dans le périmètre de la Marina ainsi que les premiers immeubles de Casa Anfa (la tour CFC notamment).

    Quoi qu’il en soit, le rythme d’absorption de l’encours de production reste faible: moins de 22% des chantiers ont été pré-commercialisés, contre 38% en 2018. En même temps, la demande placée sur des opérations livrées de la zone Casa hors QCA a connu une hausse de (24.000 m2) avec le maintien du taux de commercialisation autour de 50%. Ce qui renseigne sur la demande et les besoins des utilisateurs en immeubles aux standards internationaux.

    C’est surtout le cas pour les filiales de multinationales, d’organismes financiers, banques, assurances... Casablanca hors QCA est la zone de prédilection des investisseurs institutionnels qui portent 60% des surfaces en construction. D’ailleurs, à fin mars dernier, il ne restait plus que 700 m2 disponibles sur les 17.000 m2 de la tour CFC.

    Pour la zone située à l’entrée sud de la métropole, l’intérêt des investisseurs et utilisateurs est grandissant tant pour les nouveaux chantiers (10 programmes sur un total de 20 chantiers en cours) que pour les livraisons. Les surfaces pré-commercialisées battent un record (33.000 m2, soit près de 28.000 m2), alors que le taux de commercialisation marque le pas. Sur cette partie, 100.761 m2 sont en chantier.

    L’encours de production dans ce secteur (entrée sud de Casablanca) est contrasté: 20 chantiers en cours totalisant 100.000 m2 dont 10 nouveaux (18.400 m2)... En revanche, l’activité est en baisse de 9% par rapport à 2018. Et pour cause, 2019 est marquée par une décrue nette de la taille des opérations.

    Côté livraisons, la tendance est à la hausse (28.000 m2 contre 23.000 m2 en 2018). Selon Deloitte, ce niveau de livraisons est concentré essentiellement à Sidi Maârouf (notamment La Colline), en bordure du nouveau pont à haubans. En 2020, cette tendance haussière devra s’accentuer avec l’immeuble CFC (13.000 m2) et les bâtiments (Parcelles K et R) de Casanearshore (50.000 m2).

    Aïn Sebaâ: L’effet tram...

    Sur la partie est (entrée est de Casablanca), l’activité a connu une légère embellie en 2019, à travers la commercialisation d’un actif de taille significative. Cette zone (Aïn Sebaâ-Chefchaouni) accueille 5.203 m2 de chantier (via 3 programmes). 27% des surfaces sont pré-commercialisées et 11.691 m2 livrés en un an. Réputé pour son caractère industriel, ce secteur souffre encore d’un déficit de chantiers dédiés à l’activité bureaux ainsi qu’un manque d’engouement auprès des grands utilisateurs. Fait marquant cette année: l’effet tramway! En effet, le tramway a été lancé début 2019. Depuis, il dessert des quartiers à forte densité démographique ainsi que ceux accueillant des activités industrielles et tertiaires. La tendance désormais est à la valorisation du foncier situé à proximité du tram avec une forte reconversion vers le résidentiel.

    A.R.

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