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Flambée des prix de l’immobilier: Déterminants et impacts futurs
Par Driss EFFINA, chercheur en économie de l’habitat

Par L'Economiste | Edition N°:2420 Le 12/12/2006 | Partager

Ces dernières années, le marché immobilier marocain connaît des changements profonds sous l’effet de plusieurs facteurs. Une première composante de ces facteurs est liée à l’environnement économique général du pays et à l’évolution démographique et son impact sur l’évolution urbaine. Une deuxième composante est liée au processus d’ouverture de l’économie nationale sur le reste du monde, avec l’effet d’entraînement de cette ouverture sur l’alignement des prix à l’international. Du côté action de l’Etat au niveau de ce secteur, elle tend de plus en plus vers plus de clarté et d’efficacité.Face à ce dynamisme du côté de l’offre en logement, les prix de l’immobilier, au niveau des grandes villes, ne cessent de croître traduisant ainsi une nouvelle confiance qui commence à s’installer chez les ménages et les investisseurs en général. Toutefois, cette augmentation des prix de l’immobilier, qui accompagne une intensification de la production, mérite une analyse profonde afin de connaître ses déterminants et de limiter ces effets négatifs sur les ménages, particulièrement ceux de la classe moyenne. La question posée par les observateurs et les spécialistes est celle de savoir quels sont les déterminants qui expliquent le plus cette hausse des prix de l’immobilier? S’agit-il d’une phase transitoire après quoi il y aura retour vers les anciens prix, ou s’agit-il de la fin d’une phase qui marque un immobilier à des prix abordables et le début d’une phase qui marquera profondément l’avenir de ce secteur? . Tendance à la hausseCôté production réglementaire en logement au Maroc, les statistiques continuent de confirmer la tendance à la hausse. Une augmentation qui dépasse théoriquement depuis trois ans les besoins dus à l’accroissement démographique urbain annuel. Côté demande, elle est constituée, selon des études empiriques, des nouveaux ménages dus à l’évolution démographique, d’une partie des ménages locataires ou propriétaires d’un habitat collectif et des investisseurs (personnes physiques ou morales) qui cherchent à placer leurs épargnes dans l’immobilier, secteur à rentabilité sûre et facile. La quantification de l’ensemble des composantes de la demande théorique, d’après les statistiques disponibles, dépasse largement l’offre réelle. Ainsi, une partie de la hausse des prix s’explique théoriquement par le déséquilibre du marché immobilier. Ce premier déterminant n’explique pas à lui seul toute la hausse, un autre qui trouve pleinement ses propres justificatifs est lié au retour progressif à la vérité des prix dans ce secteur. En effet, avant 2000, les prix de l’immobilier étaient, d’une part, marqués par une stagnation prolongée due tout simplement à la méfiance des investisseurs dans l’économie interne et, d’autre part, ne reflétaient pas la valeur réelle des biens immobiliers. Le secteur de l’immobilier a perdu beaucoup de son attrait aux investissements, même avec les différents encouragements initiés à l’époque. Après 2000, une phase marquée par une reprise économique intense, l’immobilier va en bénéficier et enregistrera un début d’engouement et un nouveau décollage. Ainsi, nous remarquerons ces dernières années un flux important des transactions immobilières sans précédent qui dépasse largement la cadence moyenne enregistrée jusqu’à la fin des années quatre-vingt-dix.Ce retour des investissements, et particulièrement la composante des investissements non productifs (spéculatifs) et qui visent tout simplement la réalisation des gains faciles et rapides, explique elle aussi la hausse des prix. Le quatrième déterminant est lié aux augmentations enregistrées au niveau des coûts des facteurs de production. . Le foncier commence à s’épuiserLes intrants ont enregistré des augmentations importantes ces dernières années suite à la grande demande engendrée par la vague des chantiers de construction implantés partout, et aussi en adéquation avec la flambée des prix des matières premières au niveau international. Le ciment reste la matière dont le prix au Maroc est pratiquement le double de son cours sur le marché international. Un autre intrant dans le processus de production de logement est celui du foncier. Cet élément commence à se faire rare au niveau des périmètres urbains des grandes villes, sachant qu’il est abondant au niveau des périphéries. Le foncier public, quant à lui, commence à s’épuiser et l’acteur public est appelé à s’éloigner de plus en plus des villes pour trouver des opportunités foncières. Cet éloignement engendre, lui aussi, des coûts supplémentaires.Un autre déterminant endogène lié aux normes d’urbanisme qui ont engendré des coûts indirects supplémentaires, et par la suite un impact sur le prix de l’immobilier. La recherche permanente d’améliorer l’arsenal urbanistique national par l’adoption de nouvelles normes a conduit tout simplement à rendre l’urbanisme «cher»; cet urbanisme de «luxe» a eu tout simplement des conséquences sur le prix final de logement. Le cinquième déterminant est exogène. Il est lié à la nouvelle donne de l’ouverture de l’économie interne sur l’international. Les dernières statistiques de l’Office des changes montrent que les investissements directs étrangers dans le secteur immobilier ont atteint en 2005 le cap de 2,42 milliards de DH. Il s’agit là d’une demande externe sur le marché immobilier interne. Cette composante de la demande n’a jamais fait partie du modèle d’équilibre habituel de l’offre et de la demande en logement au Maroc. Les investissements étrangers dans l’immobilier sont constitués de deux composantes. La première concerne les investissements productifs, la seconde est spéculative. Ce type d’investissement ou placement de capitaux, à coût bas à l’étranger, cherche à profiter des écarts de prix entre le marché local et l’international. Tant que cette différence est importante, la rentabilité est certaine. Les capitaux externes continueront d’affluer vers le marché immobilier interne. Ces investissements représentent des rentrées de devises importantes, mais en l’absence des règles de contrôle, ils peuvent constituer aussi une menace à la réserve de devise nationale, notamment en cas de cession et de rapatriement des capitaux y afférent. Plusieurs pays développés contrôlent ce type d’investissement en imposant des délais à respecter avant de pouvoir réaliser tout transfert de propriété. Du côté impact sur les prix, cette demande externe sur le marché immobilier local a entraîné des hausses considérables particulièrement au niveau des villes qui commencent de plus en plus à s’intégrer au reste du monde. C’est le cas de Marrakech, Agadir, Essaouira et Casablanca. En conclusion, la flambée des prix de l’immobilier accompagnée d’une forte demande reflète plus la confiance des ménages et des investisseurs dans l’économie nationale. Toutefois, cette hausse doit rester sous contrôle. L’Etat est appelé à poursuivre son rôle régulateur en injectant le foncier nécessaire à l’équilibre du marché immobilier et en introduisant en permanence les mesures d’encouragement les plus adéquates. Le ménage doit pouvoir accéder dignement au logement correspondant à son pouvoir d’achat soit en propriété, soit en location. La chaîne de production est invitée à se capitaliser, se concentrer et se moderniser pour pouvoir bénéficier des gains en rendement et en productivité sans toucher au reste des facteurs dont notamment le coût du foncier. Enfin, la hausse des prix, qui n’est pas conjecturelle, marque la fin d’une période et le début d’une autre caractérisée par des prix encore plus élevés qui vont entraîner certainement de profondes mutations dans le mode d’habiter du Marocain.


Options d’évolution

Après avoir passé en revue les principaux déterminants qui expliquent le plus la hausse des prix de l’immobilier et dont la spéculation n’est qu’un de ces déterminants, il y a lieu maintenant d’analyser les impacts potentiels futurs de cette hausse de prix sur le marché immobilier. Et de savoir comment les différentes composantes de la demande vont se comporter vis-à-vis de cette hausse et particulièrement les ménages, surtout, si cette hausse atteint des niveaux insupportables. D’autre part, de passer en revue les mesures et les actions à entreprendre par l’Etat afin de réguler le marché immobilier sans porter préjudice aux libres mécanismes du marché ni hypothéquer le dynamisme actuel et futur du secteur?En effet, la hausse des prix, selon la théorie économique classique, va tout simplement entraîner un ralentissement de la demande, en absence des augmentations de revenus des ménages, question qui n’est pas prévisible dans le proche avenir. Toute chute de la demande va engendrer un ralentissement de la production, dominée aujourd’hui par un privé qui produit pour une demande solvable. L’autre option éventuelle consiste en une intervention de l’Etat pour réguler le marché immobilier, à travers des mesures compensatrices qui visent à relancer indirectement la demande ou par des mesures incitatives du côté production de logement. L’option d’une autorégulation du marché reste envisageable jusqu’à une certaine limite. Et ce, à travers une adaptation de la production au pouvoir d’achat des ménages, le produit peut s’étendre vers plus de logements collectifs avec des petites superficies. D’ailleurs, cette tendance commence déjà à s’installer à Casablanca. Au niveau de cette ville, 80% de la production réalisée au cours des 5 dernières années est collective avec des superficies moyennes de 95 m2 sachant qu’au niveau national ce taux est de 20%. L’option d’une poursuite de la hausse des prix reste la plus envisageable pour le court et le moyen terme. Cette nouvelle donne du marché immobilier n’est pas favorable pour une large frange des ménages qui peuvent se trouver, de facto, en difficulté pour accéder à leur logement. Cette frange représente près de 50% et s’ajoutera aux ménages à revenus limités qui accèdent actuellement au produit du logement social. Mais à quel coût, l’Etat peut soutenir encore plus de ménages? Ces derniers peuvent s’orienter, éventuellement, en absence de solutions, vers le parc d’habitat insalubre qui continuera à se développer au niveau des zones périurbaines des grandes villes marocaines.Toutes ces options d’évolution du marché immobilier restent envisageables dans un proche avenir. L’Etat est appelé en urgence à entreprendre les mesures les plus efficaces. Et ce, afin d’accompagner les mutations profondes que le marché immobilier a enregistré ces dernières années pour que les ménages urbains au cours des vingt prochaines années puissent accéder à des logements en adéquation avec leurs bourses.


Pistes de réflexion

Après avoir analysé les éléments qui nous paraissent expliquer au mieux la flambée des prix de l’immobilier et les éventuels impacts sur les ménages, nous proposons, ci-après, quelques pistes de réflexion pour pérenniser la dynamique actuelle du marché immobilier. Et ce, tout en permettant à toutes les catégories des ménages d’accéder dignement à un droit fondamental qu’est le logement.Pour le foncier, l’Etat doit constituer une réserve destinée à la production de logement à l’horizon 2025. Ce foncier ne doit pas être l’otage de toute forme de spéculation. Le rôle régulateur de l’Etat à ce niveau est capital et doit persister. Les villes, dans le cadre de leur propre politique, doivent constituer des réserves foncières autant pour les activités économiques que pour la production de logement.La production actuelle en logement est dominée par l’autoconstruction, les ménages construisent pour leur propre compte. Ce genre de production représente près de 70%. Ce constat est capital pour l’avenir du secteur, marqué actuellement par une sous-capitalisation et une faible concentration et une atomisation de la production. En effet, pour pouvoir bénéficier des économies d’échelle et produire à des coûts moindres, le secteur a besoin des grandes entreprises qui accapareront des parts plus importantes de la production. La révision des normes d’urbanisme dans le but d’introduire des utilisations plus optimales du sol. Cette initiative peut participer indirectement à la compression des coûts de production du logement. Les documents de planification urbaine doivent orienter la production vers le collectif et l’exploitation de la hauteur.Le système bancaire doit déployer plus d’efforts pour accompagner le développement du secteur immobilier, en envisageant des taux encore plus réduits. Cette initiative peut relancer la demande et ouvrir la possibilité à plus de ménages pour accéder à leur logement.Introduire une nouvelle catégorie de logements qui bénéficie des encouragements spéciaux à côté de logement social. Cette catégorie doit être au profit des ménages à revenus moyens (une VIT de moins de 50.000 dirhams et une superficie de moins de cent mètres carrés), la frange la plus importante.Un segment d’habitat au Maroc ne joue pas encore son plein rôle, c’est celui du locatif. Ce segment n’est pas attrayant pour les investisseurs par manque de rentabilité. Les petits investisseurs, particulièrement les ménages, peuvent jouer un rôle important dans sa dynamisation, à condition que ce segment devienne rentable. A cet effet, l’Etat peut orienter les petites épargnes de long terme des ménages vers ce segment d’habitat, en introduisant des incitations adéquates.

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