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    Analyse

    Immobilier haut standing: Le retour enclenché vers Casablanca intra-muros

    Par Aziza EL AFFAS | Edition N°:5584 Le 03/09/2019 | Partager
    Les acquéreurs de plus en plus regardants
    Durée des trajets, écoles, commerces, loisirs, syndic…
    Comment les paramètres et critères de choix ont évolué
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    Temps de circulation, projets structurants à venir, services de proximité… Les critères de sélection du logement résidentiel haut standing évoluent à Casablanca.  Les acquéreurs sont de plus en plus regardants sur plusieurs facteurs. En effet, ils intègrent dorénavant une lecture urbanistique à leur décision d’achat.

    Parmi ces paramètres: le calcul du temps de trajets (travail, écoles…), les commerces et loisirs ainsi que la gestion du syndic. Une fois la qualité du bien et du projet validés, ces critères sont décisifs pour faire le choix. Nous assistons aujourd’hui à un phénomène récent : un grand nombre de familles qui ont acheté des villas sur Bouskoura ou Dar Bouazza,  découragés par les nuisances liées aux trajets en voiture et souhaitent désormais revenir à la formule appartement sur Casablanca.

    «Il sera intéressant d’observer l’incidence de cette évolution sur le marché haut standing à Casablanca», souligne Zineb Amrani, gérante de Lilimay, cabinet conseil en immobilier, basé à Paris et Casablanca. Rien d’étonnant vu les problèmes de circulation.

    Un avis partagé par Omar Berrada, directeur général adjoint de Yasmine Immobilier. «Aujourd’hui, les acquéreurs ont une analyse globale du concept du projet, des services qu’il offre, des durées des trajets quotidiens, lieu de travail, école, logement des parents, de l’évolution du quartier ainsi que l’évolution de leur cellule familiale», analyse Berrada.

    En effet, par le passé, la qualité des matériaux, des finitions et la réputation du développeur étaient quasiment les seuls critères de décision. Aujourd’hui, «la qualité est toujours considérée comme un élément fondamental mais il est devenu insuffisant à lui seul», poursuit-il.

    En fait, c’est à partir de 2013 que les rapports se sont transformés en faveur des acquéreurs, est-il précisé. Autrement dit: face à une offre large et diversifiée (en terme de prix, localisation…), une augmentation du nombre des promoteurs et la perte de confiance dans le secteur (suite aux déboires des opérations d’achat), l’acquéreur est aujourd’hui en situation favorable dans la relation contractuelle avec les développeurs.

    Si durant des années (2005-2012), beaucoup achetaient sans se poser trop de questions, la donne a changé depuis. Le sentiment de rareté de l’offre et d’urgence (dû à l’augmentation des prix) a fait place à une transformation du paysage en faveur des acquéreurs.

    Résultat: un rallongement de la durée du projet d’achat (2 à 3 ans malgré l’abondance de l’offre). Ces délais prolongés s’expliquent par le besoin de l’acquéreur de faire des recherches plus approfondies, mais aussi par le peu de lisibilité du marché (absence de normes, certification, prix…).

    «Ce qui traduit également une défiance des acheteurs vis-à-vis d’un marché qui manque de transparence», renchérit Amrani. Selon elle, il est impératif que les acteurs de l’immobilier (promoteurs, notaires, agences immobilières…) se mobilisent pour proposer plus de transparence au consommateur.

    Il n’existe pas de référentiel des prix (à part celui de la DGI) qui permettrait à un acquéreur de connaître le prix des dernières transactions effectuées dans un quartier donné. En France par exemple, les notaires partagent les données liées aux transactions immobilières. Ce qui permet à des sites spécialisés de proposer par quartier, le prix de la dernière transaction la plus élevée et la moins élevée, et d’acheter en connaissance de cause.

    «Avoir un prix de marché réel basé sur les transactions récentes permettrait également de décongestionner le marché des ventes de biens de seconde main et serait par conséquent favorable au dynamisme du marché de l’immobilier, notamment le haut standing», poursuit-elle.

    Sur-offre et baisse des prix

    Le marché immobilier du haut standing à Casablanca subit un ralentissement qui est à l’image du ralentissement économique général souligné dans le récent rapport de Bank Al-Maghrib sur les prix de l’immobilier. Il en ressort que les tarifs ont baissé de 0,4% pour le résidentiel, de 0,8% pour le foncier et de 1,5% pour les biens à usage professionnel, au 2e trimestre 2019. Le nombre de transactions a enregistré un recul beaucoup plus important, soit -7,3% après - 12,3% sur la même période. La baisse des ventes concerne toutes les catégories: - 3% pour le résidentiel, -19,3% pour les terrains et -15% pour l’immobilier professionnel. Cette baisse s’explique, selon  Zineb Amrani, par une sur-offre de biens de haut standing liée aux grands projets (comme Casa Anfa et Marina) et à l’incidence des nouveaux plans d’aménagement. «Nous constatons tout d’abord une offre importante d’appartements et villas de haut standing et des prix qui restent élevés malgré la concurrence», souligne la gérante de Lilimay. Le nouveau plan d’aménagement de Casablanca a permis la reconversion de nombreuses villas individuelles en zone immeuble ce qui a boosté l’offre de logements haut standing. Mais, les quartiers de la Marina, Casa Anfa, Bouskoura et Dar Bouazza concentrent 80% de cette offre haut standing. Sur ces zones, les offres sont disparates en terme de qualité et de prix. Les tarifs au mètre carré varient généralement entre 18.000 et 30.000 DH.

    Aziza EL AFFAS

                                                                            

    Une seconde vie pour l’Art-déco

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    Omar Berrada, DGA de Yasmine Immobilier: «Par le passé la qualité des matériaux, des finitions et la réputation du développeur étaient quasiment les seuls critères de décision, aujourd’hui, la qualité est toujours considérée comme un élément fondamental mais il est devenu insuffisant» (Ph. YI)

    L’engouement pour les périphéries comme Bouskoura et Dar Bouazza s’essouffle, selon les spécialistes de l’immobilier. Beaucoup de familles considèrent un retour vers Casablanca intra-muros. Timidement certes, mais c’est une tendance qui se confirmera dans les années à venir. D’où un processus de gentrification qui pourrait s’amorcer à Casablanca, comme ce fut le cas un peu partout dans le monde. Interview avec Omar Berrada, DGA de Yasmine Immobilier.

    - L’Economiste: Après la vague de départs vers des régions comme Dar Bouazza, Bouskoura, Zenata … Un retour vers Casablanca intra-muros s’amorce. Comment l’expliquez-vous?
    - Omar Berrada:
    Les développements en périphérie de Casablanca à Bouskoura et à Dar Bouazza ont répondu à une réelle demande des acquéreurs. Des logements plus spacieux (appartements ou villas) dans des environnements calmes à des prix correspondant à leurs budgets. A ce titre, l’on peut considérer que ces deux zones sont un succès. Cependant, l’éloignement du lieu de travail, de l’école des enfants, des loisirs, des équipements de santé et des autres membres de la famille sont un handicap qui finit par peser sur la qualité de vie au quotidien. C’est l’une des raisons majeures qui poussent certains à reconsidérer le choix de vivre en périphérie.

    - Quel impact ce mouvement peut-il avoir sur les prix?
    - Ce mouvement, s’il devait se produire, n’aura d’impact que dans 10 ans. D’ici là, il est impossible d’évaluer l’impact sur les prix de la remise en état de certains quartiers. Ce qui est certain c’est que ce mouvement revalorisera l’immobilier intra-muros et attirera des acquéreurs séduits par l’architecture art déco des années 1950 et 1960. Ce mouvement ne pourra être que bénéfique pour Casablanca et ses habitants.

    -  S’agit-il d’un phénomène de gentrification comme ce qui se fait dans les grandes métropoles internationales? Surtout avec les chantiers du plan de développement de Casablanca, menés notamment au centre-ville historique?
    - La gentrification est un phénomène urbain qui a été pour la 1ère fois observé en Angleterre dans les années 1950 et qui se définit par le renouveau de quartiers urbains populaires délabrés. Ce renouveau nécessite la rénovation des bâtiments et leur remise sur le marché à destination de nouveaux acquéreurs. Nous serions très heureux de voir le patrimoine historique de Casablanca restauré afin que de nombreux édifices -qui sont des monuments art déco- aient une seconde vie. Cependant, à ce jour, ce mouvement est encore embryonnaire. Il serait donc heureux, qu’à l’initiative de la ville, en partenariat avec les associations de protection du patrimoine et en partenariat avec les développeurs, un programme de réhabilitation de certains quartiers soit lancé.

    - Il y a un manque de visibilité sur le résidentiel à Casablanca. A quoi attribuez-vous ce déficit? Et comment y remédier?
    - L’expression dit que «quand l’immobilier va, c’est que tout va». Or, le ralentissement économique ressenti par de nombreux secteurs se fait ressentir dans le segment résidentiel. C’est dans l’ordre des choses que des périodes d’expansion laissent place à des moments où les choses vont moins vite.  Mais je suis convaincu que le secteur en ressortira plus fort et plus structuré, dans l’intérêt des consommateurs et des opérateurs économiques.

    Propos recueillis par Aziza EL AFFAS

     

     

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