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Immobilier: Les prérequis pour une sortie de crise

Par Amin RBOUB | Edition N°:5768 Le 26/05/2020 | Partager
Les transactions s’effondrent (-91%)
128 signatures et 6 mois de procédures pour autoriser un bien!
Refonte du modèle économique et «solvabilisation» de la demande... Les priorités

La corporation de la promotion immobilière ne jure que par la reprise et la relance du marché tous segments confondus. C’est une question de survie! Il va sans dire, il y a beaucoup d’anxiété et d’inquiétudes auprès des opérateurs dont les chantiers sont quasiment tous à l’arrêt depuis plus de deux mois, crise sanitaire oblige! Aujourd’hui, les opérateurs n’ont aucune visibilité et les perspectives post-Covid ne sont guère rassurantes.

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Pour autoriser un bien, le promoteur a besoin de 128 signatures. Cela représente 6 mois de procédures et de bureaucratie... Finalement, tout ce retard a un coût à la fois sur le promoteur et sur l’acquéreur (Ph. DR)

«Depuis le 16 mars, le volume des transactions est quasiment à l’arrêt. Les ventes se sont effondrées depuis le confinement. Les transactions ont chuté de 91%», constate Me Adil El Bitar, notaire. Le constat est sans appel. Selon le notaire, depuis le confinement, le volume des contrats traités n’a pas dépassé 7.000 actes. Ce qui représente 3.500 contrats par mois contre 40.000 en 2019 (soit -91%). Sachant que la majorité des contrats traités proviennent de transactions latentes actées avant le Covid-19.

Pour l’heure, il n’y a aucune garantie que le marché renoue avec la croissance. C’est dire que le marché s’attend au pire en 2020-2021. Pour rappel, avant même la crise Covid, le secteur souffrait d’un attentisme psychologique et de problèmes structurels depuis pratiquement 5 ans (2015-2020). Il faut admettre aussi, consentent des promoteurs, «le modèle économique, qui a prévalu les 20 dernières années, a atteint ses limites». Certes, ce modèle a pu apporter des solutions, mais aujourd’hui il est complètement dépassé et inefficient.

Voilà donc l’état des lieux peu reluisant du marché de l’immobilier tel que perçu et analysé par un groupe de patrons et promoteurs représentant des groupes de référence. C’était lors d’un Webinaire organisé par Injaz Solutions, dont la présidence est assurée par Jawad Ziyat.

La relance du secteur ne peut se décréter d’elle-même. Il y a donc de nombreux défis à relever. A partir de là, «il va falloir appréhender la crise Covid en tant qu’opportunité pour repenser le modèle actuel et enclencher des ruptures afin de repartir sur des bases solides», recommande Imane Kabbaj, experte en immobilier. Elle en veut pour preuve le marché français qui repart (avec le dé-confinement dans l’Hexagone) avec un regain d’optimisme et un retour prometteur des acquéreurs. D’ailleurs, «68% des Français ont confirmé leur intention d’achat ou projet d’acquisition», confirme Imane Kabbaj.

Maid quid du Maroc? Quelles mesures pour relancer le marché? Comment réactiver la demande et susciter l’acte d’achat? A partir de là, Hassan Kettani, président du groupe Kettani Immobilier, met le curseur sur les multiples entraves du secteur: «Le problème de l’immobilier est une conséquence directe de l’inadéquation entre l’offre et la demande. Il y a aussi des règles d’urbanisme qui sont rigides, caduques, dépassées… Du coup, le produit est généralement inadapté à la demande».

Le président de Kettani Immobilier appelle à une « refonte des règles d’urbanisme qui pénalisent l’acquéreur». Cette refonte permettra aussi de produire des biens avec un mètre carré moins cher, insiste Kettani. Autre bémol : les procédures administratives sont extrêmement lourdes. Kettani appelle à l’allègement de cette armada de procédures.

«Un promoteur a besoin de 128 signatures. Il faut au moins 6 mois de procédures avant d’autoriser un bien… Généralement, le promoteur passe une année dans les rouages bureaucratiques. Finalement, tout ce retard a un coût à la fois sur le promoteur et sur l’acquéreur», tient à préciser Kettani. Tous ces facteurs renchérissent le prix de l’immobilier. S’y ajoute la pléthore de taxes et impôts (IS, TNB, taxes d’éclatement, impôts locaux, Fonds de travaux…)

Selon le président du groupe Kettani, il faut également démystifier la question de «la marge bénéficiaire du promoteur immobilier. En principe, la marge oscille en moyenne entre 20 et 25%». Mais il faut intégrer les procédures et autorisations qui prennent une année. S’y ajoutent 3 ou 4 ans pour la commercialisation... Finalement, le promoteur se retrouve avec une marge annuelle de 6 à 7% sans plus, précise Kettani. Il y aussi des agios à payer aux banques en plus de taux d’intérêt de plus en plus élevés.

Pour sa part, Simohammed Bouzoubaa, président de TGCC Immobilier, abonde dans le même sens. Sauf que lui, il reste convaincu que le gros problème réside dans la demande et le pouvoir d’achat des ménages: «L’après-Covid peut être une opportunité de relance, voire servir de prétexte pour un nouveau départ». Mais à condition que le pouvoir d’achat des ménages puisse suivre. Or, ce n’est pas acquis. Du coup, la relance de la demande reste tributaire de la «solvabilisation» des ménages, de l’acquéreur. Il va donc falloir stimuler le pouvoir d’achat et réduire le coût du crédit immobilier.

D’ailleurs, les professionnels sont unanimes: la demande pourra être stimulée par la réduction des taux d’intérêt bancaires. Pour convaincre, les promoteurs donnent l’exemple des taux négatifs en France, ou encore des taux qui oscillent entre 1,1 et 1,2%.

Au Maroc, les banques peuvent faire des efforts avec des packages de crédits immobiliers autour de 2 à 3%, s’accordent les promoteurs. Bouzoubaa pousse plus loin la réflexion et propose des taux d’intérêt «subventionnés par l’Etat». Le patron de TGCC préconise aussi d’alléger les charges administratives (notamment le cadastre, les frais d’enregistrement…).

Pour l’heure, l’après-Covid s’annonce difficile. Les ménages seront moins enclins à s’engager dans un endettement sur le long terme. Pour les plus optimistes, l’après-Covid plaide en faveur de mutations dans le choix des biens immobiliers. Selon des études récentes, les futurs acquéreurs vont opter pour plus d’espace, un habitat individuel avec jardin, balcon, terrasse… Cette éventuelle mutation des choix de la demande mérite réflexion.

Des gisements inexploités dans le locatif...

De l’avis de nombreux promoteurs, il y a une réelle demande pour le locatif. En même temps, il n’y a pas de mesures fiscales en faveur de l’octroi d’incitations dans le locatif. Or, les stocks importants d’invendus qui se multiplient d’année en année peuvent être reconvertis au loyer. « C’est une solution importante qui suscite l’intérêt de beaucoup de ménages qui ne pensent pas forcément à l’acquisition», estime Karim  Beqqali, président de Yamed Capital. Il va donc falloir relancer  tous les leviers de la demande… Le locatif peut être un nouveau segment très prometteur, poursuit Beqqali.

A.R.

 

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