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    Copropriété: Les professionnels veulent amender la loi

    Par Jean Modeste KOUAME | Edition N°:5529 Le 03/06/2019 | Partager
    «La loi 106-12 ne répond pas à la réalité du marché»
    Promoteurs, architectes et notaires se mobilisent

    Frais du syndic exorbitants, prestations fantômes, absence de transparence dans la gestion du syndic, défaillances, copropriétaires récalcitrants… Autant de problématiques courantes dans les grandes villes. Jeudi 30 mai dernier, une dizaine de professionnels, issus de l’écosystème de la copropriété (promoteurs, architectes et notaires), ont échangé autour de la thématique du cadre légal de la copropriété au Maroc, en tenant compte du coût financier, de l’image de marque et des contraintes de vente.

    «Entrée en vigueur en 2017, la loi sur la copropriété est à l’origine de nombreux blocages, parce qu’elle ne répond pas à la réalité du marché. On dirait que le législateur s’est contenté de prendre une loi uniquement pour les résidences classiques, immeubles…», soutient Me Younes Aniber, avocat au barreau de Casablanca, agréé près la Cour de cassation, spécialiste du droit de la copropriété.

    Les différentes formes de copropriété n’ayant pas été prises en considération, notamment les résidences fermées, en vogue et qui pilulent... S’y ajoutent les problèmes dans la gestion des fractions communes telles les voiries… «Le législateur n’a pas tenu compte de ces particularités. La loi 106-12 est toute nouvelle, mais nous comptons nous mobiliser pour de petites modifications».

    Première nuance, le syndicat de copropriétaires ne se crée pas à l’initiative du promoteur ou d’un acquéreur. Il se crée lui-même, de plein droit, à partir de la première vente. Dès cette première mutation, le régime de la copropriété se met en place, avec deux personnes, mais a tendance à s’étendre à d’autres copropriétaires.

    Lorsque le syndicat est créé de plein droit, cela signifie qu’on y adhère de manière directe, automatique. On ne peut pas s’en défaire. Ce qui le différencie de l’association, à laquelle on est libre d’adhérer.

    La formalisation de cette personne morale se fait à travers la tenue de l’assemblée générale, qui se tient à l’initiative du promoteur ou l’un des copropriétaires, pour désigner l’organe chargé de gérer la copropriété et représenter le syndicat. Cet organe peut être un copropriétaire bénévole ou une société de syndic. «Avec des factures de 60.000, voire 80.000 DH/mois, les grandes copropriétés avec de gros stocks d’invendus sont asphyxiées lorsqu’elles n’ont pas de sociétés de syndic.

    Nous devenons ainsi les banquiers de nos clients promoteurs, en avançant leur contribution», explique Dalila Ennaciri, directrice de Gestis, une société de gestion immobilière basée à Casablanca. Selon la loi, le promoteur reste engagé dans les frais à hauteur de sa contribution, comme établi dans le règlement de copropriété, à travers les tantièmes.

    Le calcul du budget alloué au syndic est généralement établi de manière prévisionnelle par le promoteur lui-même, en tant que professionnel du métier, et sur la base de sa connaissance des fractions indivises, la nature du projet, sa taille et les postes de charges: entretien, nettoyage, sécurité... Cependant, quel que soit son montant, ce budget est soumis à l’assemblée générale et au vote des copropriétaires.

    Souveraineté de l’AG

    Il est courant de voir des copropriétés où les appartements payent, par exemple, 500 DH, les magasins 100 DH et le promoteur 50% de sa charge. Légalement, ces pratiques ne sont pas autorisées. En effet, les dispositions de la loi sur la copropriété ne sont pas d’ordre public.
    Autrement dit, elles ne permettent pas aux parties de s’arranger. Le principe reste celui des tantièmes, en fonction de la superficie de la fraction divise de chaque copropriétaire. Vu que les superficies des lots ne sont pas identiques, il y a la possibilité de prévoir des aménagements lors de l’assemblée générale (AG). L’AG étant souveraine, elle peut décider du versement d’une somme forfaitaire. La loi établit le principe, mais l’AG décide des dispositions, votées à la majorité requise. Par ailleurs, il est possible de faire valider le PV chez le président du tribunal, pour lui conférer une force d’exécution qui peut être utilisée à l’encontre des copropriétaires récalcitrants.

    M.Ko.

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